Привaтизация квартир
Что такое приватизация квартиры?
Приватизация квартиры - это передача в собственность (приватизация
квартиры) жилья лицам, которые еще не использовали право на приватизацию
квартиры.
Как приватизировать квартиру?
Для начала приватизации квартиры жильцы должны договориться о
согласии на приватизацию квартиры поскольку при приватизации квартиры,
если один из нанимателей квартиры не дает право на приватизацию
квартиры, то и остальные квартиросъемщики не могут воспользоваться
правом на приватизацию.
Наша компания берет на себя весь процесс приватизации квартиры (жилья)
от начала и до получения свидетельства о регистрации права собственности.
Срок исполнения по приватизации квартир 2,5-3 месяца.
Сколько раз можно приватизировать жилье
Каждый гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения только
один раз (ст.11 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ").
Если гражданин уже участвовал в приватизации, но договор
приватизации был признан недействительным, то этот гражданин снова имеет
право на приватизацию.
Одно исключение - для несовершеннолетних
Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого
помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную
бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими
совершеннолетия (ст.11 Закона "Приватизация жилищного фонда (квартир) в
РФ").
Т.е. после достижения 18 лет гражданин имеет право на приватизацию
жилого помещения один раз, независимо от того, принимал ли он уже
участие (например, с родителями) в приватизации жилого помещения до
достижения 18 лет.
Какое жилье подлежит приватизации и какое - не подлежит
Можно приватизировать жилые помещения в домах государственного и
муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд (ст.2 Закона
"О приватизации жилищного фонда в РФ").
Ведомственный фонд - это суть государственный жилой фонд, который
находится в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном
управлении учреждений.
Граждане, забронировавшие занимаемые жилые помещения, приватизируют
жилье по месту бронирования жилых помещений (ст.1 Закона "О приватизации
жилищного фонда в РФ").
Если предприятие изменило форму собственности или ликвидировано
Если государственные или муниципальные предприятия с жилищным фондом
переходят в иную форму собственности либо ликвидируются, то их жилищный
фонд должен быть передан в установленном порядке с сохранением всех
жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилья -
правопреемникам этих предприятий (если они определены), иным юридическим
лицам либо в ведение органов местного самоуправления (ст.18 Закона "О
приватизации жилищного фонда в РФ").
Это положение не должно применяться, если правопреемники изменивших
форму собственности государственных и муниципальных предприятий и
учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое
помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации
(п.6 Примерного положения о приватизации).
Например, предприятие изменило форму собственности - стало
акционерным, - а потом построило новый жилой дом. Этого нового дома еще
не было при передаче жилищного фонда и поэтому он не подлежит
приватизации, поскольку принадлежит к частному жилищному фонду. Те же
дома, которые имело это предприятие до акционирования, должны быть
переданы с сохранением всех прав граждан, в том числе и права на
приватизацию.
Какое жилье не подлежит приватизации
Не подлежат приватизации жилые помещения частного и общественного жилищных фондов.
Не подлежат приватизации жилые помещения (ст.4 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ"):
находящиеся в аварийном состоянии,
в общежитиях,
в домах закрытых военных городков,
а также служебные жилые помещения (за исключением служебных жилых
помещений жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных
предприятий, к ним приравненных).
Служебные жилые помещения могут приватизироваться
Однако собственники жилищного фонда вправе принимать решения о
приватизации служебных жилых помещений (ст.4 Закона "О приватизации
жилищного фонда в РФ"):
Вправе принимать решения собственники или уполномоченные ими органы,
а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве
полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление
которых передан жилищный фонд.
Вправе принять решение о приватизации, а вправе и запретить приватизацию - это зависит от воли собственника.
Можно ли приватизировать квартиры в доме, требующем капитального ремонта
Не следует смешивать понятия "в аварийном состоянии" и "требуется
капитальный ремонт" - жилые помещения в доме, находящемся в аварийном
состоянии, не подлежат приватизации, а квартиры в доме, требующем
капитального ремонта, подлежат приватизации в обычном порядке (ст.16
Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ").
При этом, независимо от приватизации жилых помещений дома, за
наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома
в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного
фонда.
Можно ли приватизировать квартиры в доме, который подлежит реконструкции, модернизации или сносу
Не следует смешивать понятия "в аварийном состоянии" и "подлежит
реконструкции, модернизации или сносу" - жилые помещения в доме,
находящемся в аварийном состоянии, не подлежат приватизации, а квартиры в
доме, о котором принято решение о реконструкции, модернизации или
сносу, подлежат приватизации в обычном порядке.
Можно ли приватизировать квартиры в доме - памятнике истории и культуры
Квартиры в доме - памятнике истории и культуры- подлежат
приватизации, но граждане, приватизировавшие такие квартиры, должны
соблюдать законодательство об их охране (п.18 Примерного положения о
приватизации). С такими гражданами в договоре передачи квартиры
указываются особые условия (приложение к приложению 3 Примерного
положения о приватизации).
Можно ли приватизировать квартиры частного или общественного жилищного фонда
Действие Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации" не распространяется на квартиры частного или общественного
жилищного фонда, но собственники такого жилищного фонда вправе принимать
решение о приватизации (бесплатной передаче) жилья в собственность
граждан.
Вправе принять решение о приватизации, а вправе и запретить приватизацию - это зависит от воли собственника.
Приватизация коммунальных квартир
По закону "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"
приватизация коммунальных квартир была возможна только с разрешения
собственника жилищного фонда. Однако 3 ноября 1998 года Постановлением
Конституционного Суда РФ N 25-П "По делу о проверке конституционности
отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами
Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской
области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова" такое положение в
отношении коммунальных квартир было признано неконституционным. Так что с
3 ноября 1998 года "граждане, проживающие в коммунальных квартирах,
имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо
предварительных условий, в частности независимо как от воли собственника
коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того,
приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире" (п.3
Постановления N 25-П). Далее в Постановлении отмечается, что "это не
исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном
порядке".
Федеральный закон N 55-ФЗ от 20.05.2002 внес соответствующие
изменения в закон "О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации", отменив положение о необходимости получения разрешения
собственника жилищного фонда на приватизацию коммунальных квартир и
уравняв в правах нанимателей отдельных квартир и нанимателей жилых
помещений в коммунальных квартирах.
В п.8 Примерного положения о приватизации указано, что "Коммунальная
квартира подлежит приватизации в целом при волеизъявлении всех
нанимателей жилых помещений в квартире и с согласия совершеннолетних
членов их семей на приватизацию", т.е. если хотя бы один из жителей
коммунальной квартиры не согласен на приватизацию, то приватизацию
провести нельзя. Однако это правило не подлежит применению с 3 ноября
1998 года, поэтому если Вы - наниматель жилого помещения в коммунальной
квартире и Вам отказано в его приватизации по причине несогласия иных
жильцов, то Вам нужно обратиться в суд с требованием о признании Вашего
права на приватизацию.
При приватизации приобретается и доля собственности на общее имущество в коммунальной квартире
В статье 3 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" указывается:
"Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной
квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в
коммунальной квартире...
...Доля собственника приватизированного жилого помещения в
коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в
коммунальной квартире пропорциональна доле площади принадлежащего ему
жилого помещения в коммунальной квартире, если соглашением всех
собственников приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире
не установлено иное".
Таким образом, жильцы, приватизировавшие жилплощадь в комунальной
квартире, не утрачивают права на пользование кухней, санузлом, коридором
и различными подсобными помещениями, в законе специально
подчеркивается, что они имеют долю в общем имуществе, пропорциональную
доле их жилплощади. Эта доля может быть изменена только по соглашению
(письменному) собственников.
При продаже (дарении, наследовании и др.) приватизированной
жилплощади в коммунальной квартире эта доля в общем имуществе (и,
следовательно, право пользования кухней, санузлом, коридором и
различными подсобными помещениями) переходит к новому собственнику:
"Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в
коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в
коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое
помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику"
(ст. 3 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Для приватизации необходимо согласие всех членов семьи
Для приватизации жилья необходимо (ст.2 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ"):
согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи,
а также согласие несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
Для приватизации необходимо согласие всех совместно проживающих,
имеющих равные права на жилое помещение, - в том числе и временно
отсутствующих граждан, и бывших членов семьи.
Например, при разводе бывший муж остался зарегистрированным в
квартире жены - он обладает правом на жилое помещение и имеет право на
приватизацию. Для проведения приватизации - его согласие необходимо.
Участие несовершеннолетних в приватизации
Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и
являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с
совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей
собственности на это помещение (п.3 Примерного положения о
приватизации).
Можно согласиться на приватизацию и не участвовать в ней
Граждане могут (п.3 Примерного положения о приватизации):
дать согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами,
и не участвовать в приватизации сами, т.е. не входить в число
собственников данного жилого помещения, указанных в свидетельстве о
праве собственности.
При этом за этими гражданами сохраняется право на бесплатное
приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого
впоследствии полученного жилого помещения.
Отказ несовершеннолетних от приватизации
Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей
собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен
(п.3 Примерного положения о приватизации):
опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних,
только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.